Пражский риелтор Вадим Федоров в своей колонке рассказывает о том, как покупает в Европе недвижимость для казахстанцев. Зачем нашим людям двушка в Праге?
Из пятнадцати лет, что я живу в Праге, семь занимаюсь недвижимостью. Покупаю ликвидные квартиры, привожу их в божеский вид и сдаю в аренду или продаю. В общем, в отличие от риелторских компаний занимаюсь индивидуальными сделками – поиском квартир и домов под заказ. Мои главные клиенты – из России, Украины и Казахстана.
В последнее время их почему-то становится все больше и больше. Меня это радует, конечно, но и озадачивает немало, я внимательно читаю новости с бывшей родины – в Казахстане все только и говорят, что про кризис. Зачем же в таком случае казахстанцам квартира за границей, да к тому же не где-нибудь в Лондоне или Париже, а в довольно скромном уголке Европы?
Все довольно просто. Шумные и дорогие Лондон и Париж для миллионеров, тихая красавица Прага – для среднего класса. В чешскую недвижимость вкладываются не казахские олигархи, а, можно сказать, простые люди. В основном жители Астаны, Алматы и Караганды. Причем Караганда – особый случай, с ней сыграл эффект сарафанного радио, или иначе – рекомендаций. Несколько лет назад я оформил уютную квартиру в районе Прага-8 одному молодому предпринимателю из этого города, он рассказал об удачной сделке своим друзьям, и такое впечатление, что все карагандинские шахтеры решили потихоньку скупить всю чешскую недвижимость. Так что деньги у казахстанцев все-таки есть, просто смотрят они во вне, а не внутрь. Так думаю я, простой риелтор, оформивший тысячи сделок купли-продажи со своими соотечественниками.
Покупатели квартир в Праге из Казахстана делятся на две группы. Первые – это студенты и новоиспеченные выпускники старинных университетов Чешской Республики. Точнее, даже не сами студенты, а их родители, рассудившие более выгодным купить небольшую квартиру для своего чада, чем платить каждый месяц за аренду. Должен сказать, такой подход отличает большинство постсоветских людей: покупку жилья они всегда считают выгодней любой, даже самой долгосрочной аренды. Собственную квартиру потом можно сдать или продать и вернуть свои деньги – примерно так они рассуждают. Средние европейцы рассуждают иначе – по крайней мере, покупать своим отпрыскам-студентам недвижимость ни за что не станут; может, и зря.
Со временем многие земляки входят в раж и становятся моими постоянными клиентами. Покупают, продают, покупают лучше и дороже, опять продают. Некоторые живут и работают в Казахстане, другие после учебы остаются здесь в своих пражских апартаментах. Хотя апартаментами назвать жилье, которое покупают казахстанцы, трудно – обычно это типовые двушки, оставшиеся с социалистических времен, духовные родственники наших хрущевок. Сейчас я как раз подыскиваю для своей постоянной клиентки двухкомнатную квартирку. Бывшая алматинка окончила университет, нашла в Праге хорошую работу и решила оформить ипотеку. Процентные ставки в Чехии, кстати, довольно низкие – от 1,7 процента в год.
Вторая группа, покупающая жилье в Праге, это обеспеченные люди, у которых в Казахстане, в принципе, есть все: квартира, дача, машина. И свободные средства в придачу, которые они не хотят оставлять на родине, предпочитая инвестиции в заграничную недвижимость.
Сдача в аренду квартиры в Праге приносит 5-6 процентов годовых. Это без учета роста стоимости самого жилья. Налог на недвижимость в Чехии самый низкий в Европе. Двухкомнатная квартира в Праге-8 обходится меньше чем 20 евро в год. Коммунальные платежи в каждом доме разные, это зависит от управляющей компании, но та же двушка в Праге-8 стоит в среднем 150 евро в месяц – это электричество, газ, вода. Система платежей в Чехии залоговая. То есть в зависимости от площади квартиры и количества проживающих вам устанавливают фиксированную плату за коммунальные службы, воду, тепло, газ и электричество. Раз в год снимают показания счетчиков и делают перерасчет. Если вы сэкономили, то вам возвращают разницу, если есть перерасход – придется доплатить.
Все просто и прозрачно. Так же, как сделка по покупке квартиры – предельно безопасная. При оформлении обязательно присутствует адвокат или нотариус, расчет производится безналом. Правда, у меня время от времени случаются клиенты «с чемоданчиком», в этом случае приходится побегать. В прошлом году я в двух случаях в течение нескольких недель ходил в банк и частями клал на счет деньги. Потому что по закону в Европе нельзя вносить на счет безналичными более 15 000 евро.
После оформления квартиры в частную собственность я перевожу электричество, газ и коммунальные платежи на нового хозяина и приглашаю строителей для ремонта. Надо сказать, чешские квартиры обычно продаются и сдаются в убитом состоянии. Ремонт двушки в панельном доме – это еще 15 000 долларов к текущим расходам.
И все же, несмотря на все это – я специально из профессионального интереса подбивал калькуляцию, – в Казахстане быть рантье выгоднее, чем в Праге. Сдача квартиры из-за рыночных перекосов и непропорциональности цен приносит больше профита. Но как я заметил, моими клиентами часто движет не выгода, а поиск чего-то стабильного и надежного. А еще, как мне кажется, кроме доверия к европейской недвижимости как к чему-то нерушимому и вечному наших людей согревает мысль о том, что где-то в благополучной Европе у них есть собственность. Это придает им уверенности в завтрашнем дне.
А мне такой психологический выверт постсоветского человека приносит стабильный заработок, постоянные контракты и несколько десятков квартир в доверительном управлении. Среди них нет ни одной пустующей – все сданы. Под ключ.
Вадим Федоров